Eigendomsgrens: privé versus collectief
In een appartementsgebouw wordt meestal onderscheid gemaakt tussen:
- Privé-gedeelte: de leidingen van je toestellen (wc, lavabo, douche, keuken) tot aan het eerste aansluitpunt op de collectieve leiding. Problemen hier worden meestal toegewezen aan de individuele eigenaar.
- Collectieve leidingen: stijgleidingen, hoofdafvoer en gemeenschappelijke aansluitingen. Problemen hier vallen doorgaans onder de verantwoordelijkheid van de mede-eigenaars (via VME/syndicus).
Het exacte juridische kader hangt af van de statuten en het reglement van mede-eigendom. Mijn rol is de technische grens zo duidelijk mogelijk in kaart te brengen (waar zit de verstopping, in welke leiding, op welke hoogte/afstand).
Praktische aanpak ter plaatse
Om een eerlijke kostenverdeling mogelijk te maken, start ik altijd met een praktische en objectieve diagnose:
- Testen wie last heeft: alleen jouw appartement, meerdere appartementen op dezelfde stijgleiding, of het hele gebouw? Dit geeft meteen een eerste indicatie van privaat of collectief.
- Toegangspunten bepalen: via wc, inspectieputjes of andere toegangen wordt bekeken waar de leiding stopt/overgaat in een collectief deel.
- Ontstopping en spoeling: de leiding wordt mechanisch gereinigd. Indien nodig ook met hogedruk, zodat de doorstroming volledig hersteld is.
- Camera-inspectie: bij twijfel over breuk, doorhang of foutieve aansluiting wordt camera-inspectie ingezet om exact te lokaliseren waar het probleem zich bevindt.
- Rapport voor kostenverdeling: op basis van de bevindingen kan een kort verslag (met foto’s/video) worden opgesteld dat syndicus, VME of verzekering kan gebruiken in hun besluitvorming.
Wie betaalt de ontstopping?
In de praktijk wordt vaak deze lijn gevolgd (zonder dat dit een juridisch advies is):
- Bevindt de verstopping zich volledig in je privatieve leiding (tussen je toestel en het eerste collectieve punt), dan rekent men de kosten doorgaans toe aan de eigenaar van het betreffende appartement.
- Zit de verstopping in de collectieve stijgleiding of hoofdafvoer, dan wordt dit meestal als gemeenschappelijke kost gezien (afhankelijk van de verdeelsleutel in de statuten).
- Bevindt de oorzaak zich op de grens, of is de situatie gemengd, dan is een duidelijk technisch rapport cruciaal om een redelijke verdeling af te spreken.
Ik bepaal dus niet wie juridisch moet betalen, maar lever de technische onderbouw die syndicus, VME en eigenaars nodig hebben om tot een beslissing te komen.
Tarieven en facturatie
Voor interventies in appartementen gebruik ik dezelfde transparante prijsstructuur:
- Interventie ontstopping / diagnose: €160
- Camera-inspectie (indien nodig): €90
- Totaalpakket (interventie + camera): €250
Deze tarieven gelden ook ’s avonds en in het weekend, zonder toeslag, en zijn exclusief btw. Voor particuliere woningen ouder dan 10 jaar geldt doorgaans 6% btw, in andere privé-situaties 21%. Voor zakelijke klanten en VME's kan bij medecontractantregeling een btw-verlegging (0%) van toepassing zijn. Indien gewenst kan facturatie opgesplitst worden (bijvoorbeeld privaat deel vs. collectief deel), op basis van de vaststellingen.